Behovet av senioranpassade bostäder ökar snabbt i takt med att befolkningen åldras. Men nyproduktionen hämmas av höga byggkostnader, ett stelbent hyressättningssystem och en avstannad successionskedja. Det resulterar i en bostadsmarknad där äldre har svårt att flytta vidare, vilket i sin tur sätter stopp för hela flyttkedjan.

NCM har på senare tid fått uppdrag där kontorsfastigheter konverteras till seniorboenden – ett sätt att möta det växande behovet med lösningar som både speglar verklighetens ekonomiska villkor och uppfyller samhällsnyttans krav. Det kräver nytänkande kring hur bostadsmarknaden fungerar och varför rätt förutsättningar för våra äldsta är avgörande för hela kedjan.

Ett växande behov utan fungerande förutsättningar

Sveriges befolkning åldras i snabb takt. SCB:s prognoser visar att antalet personer över 80 år ökar med över 50 procent fram till 2040. Behovet av senioranpassade bostäder, från vanliga 55+ lägenheter till seniorboenden med viss service, är akut. Ändå går utbyggnaden trögt. En viktig orsak är att hyressättningen inte är anpassad efter den verklighet som byggherrar och fastighetsägare möter.

Seniorbostäder finns främst som hyresrätter och omfattas därmed av bruksvärdessystemet. Det innebär att hyrorna ska spegla jämförbara objekt snarare än kostnaderna för att bygga nytt. Här uppstår ett glapp. Hyrorna täcker inte de stigande byggkostnaderna, särskilt i mellan- och småstäder där marknadshyror generellt är lägre. Många kommunala bostadsbolag har därför tvingats pausa eller helt avstå planerade projekt.

Byggkostnaderna har stigit kraftigt de senaste åren, drivet av inflation, materialbrist och ökade räntor. För nyproduktion av seniorbostäder innebär detta att kalkylerna ofta inte håller. Enligt Sveriges Allmännytta krävs det idag hyror på över 1 800 kr/kvm/år för att nybyggda seniorbostäder ska gå runt. Det är nivåer som är svåra att motivera inom bruksvärdessystemet och ännu svårare för många äldre hushåll att bära. Resultatet blir en tydlig obalans. Privata aktörer tvekar att investera utan hyresgarantier, medan kommunerna får bära ett växande ansvar med allt mindre handlingsutrymme.

När äldre inte flyttar – flyttar ingen

Problemet stannar dock inte vid seniorbostäderna. Bristen på tillgängliga och attraktiva alternativ gör att många äldre bor kvar i villor eller större lägenheter, ofta längre än de egentligen vill. Det stoppar nästa generations hushåll från att ta steget till mer permanenta boenden, vilket i sin tur låser in unga vuxna på andrahandsmarknaden eller hemma hos föräldrar.

Den ekonomiska tröskeln att flytta är dessutom hög. Boendekostnaden för seniorbostäder utgör ofta en större andel av inkomsten än det befintliga boendet. Enligt enkätsvar i rapporten ligger boendeutgiftsandelen för trygghetsboenden på hela 49 procent av hushållets inkomst. För seniorboenden är siffran 37 procent. Det kan jämföras med småhus där äldre ensamboende i genomsnitt lägger 22 till 26 procent av inkomsten på boendet. Det handlar alltså inte bara om äldreomsorg eller bostadspolitik, utan om hela bostadsmarknadens funktion.

Ett konkret exempel – konvertering i praktiken

Just dessa utmaningar testas nu konkret i ett projekt där NCM är involverat. En fastighetsägare vill konvertera en central kontorsfastighet till seniorboende. Projektet är i sin linda, men visar redan hur svårt det är att balansera viljan att skapa fler bostäder för äldre med verklighetens ekonomiska begränsningar.

Fastigheten har ett attraktivt läge med god närhet till service, men projektkalkylen är svår att få ihop utan någon form av finansiering eller avsteg från dagens hyressättningsmodell. Det illustrerar hur utmanande det är att ställa om befintligt fastighetsbestånd trots att både samhällsnyttan och viljan finns. Erfarenheterna från projektet kan bidra med viktiga insikter om hur en mer flexibel och långsiktigt hållbar modell för seniorboenden kan ta form.

Vad krävs för att vända utvecklingen med avstannande flyttkedjor?

Debatten om hyressättning i seniorbostäder visar behovet av en mer flexibel modell där särskilda boendeformer inte fullt ut omfattas av bruksvärdessystemet. Samtidigt diskuteras statliga subventioner, kommunala hyresgarantier och riktade investeringsstöd som möjliga lösningar för att undvika avstannande flyttkedjor.

Men förutsättningarna har försämrats. Tidigare stöd, som investeringsstödet för hyresbostäder och särskilda boendeformer, har avvecklats. Framtida projektkalkyler måste därmed bära hela kostnaden själva, vilket gör nyproduktion ännu svårare i områden med svagare betalningsförmåga.

Seniorbostäder måste betraktas som samhällsinfrastruktur, inte enbart som bostäder. Genom att frigöra större bostäder och skapa trygga hem för äldre förbättras hela bostadsmarknaden. I en tid där varje skattekrona måste motiveras är det avgörande att synliggöra den samhällsekonomiska vinsten. Tryggare boende för äldre, effektivare vårdinsatser och en rörligare bostadsmarknad för alla.