Energidirektivet som ritar om fastighetskartan

Fastighetsbranschen har senaste tiden nedprioriterat EPBD till förmån för andra frågor, men EU har arbetat vidare – och nu är EPBD tillbaka på agendan med full kraft. Sveriges implementeringsdatum är satt till 29 maj 2026 och det finns inte utrymme att skjuta frågan framför sig. Konsekvenserna är mer genomgripande än många anar: det handlar inte om energieffektivisering i största allmänhet, utan om ett strukturellt skifte i hur fastigheter ägs, hyrs ut och värderas framöver.

Där frestande att läsa EPBD – EU:s omarbetade energiprestandadirektiv – som ett energieffektiviseringsprojekt. Det är det inte. Det är ett strukturellt omvandlingsprogram förfastighetssektorn, med direkta konsekvenser för hur fastigheter ägs, hyrs ut och värderas. Klockan tickar: Sveriges implementering ska vara klar senast den 29 maj 2026.

Boverkets svenska tolkning – en skiljelinje som definierar marknaden

Boverkets remissförslag drar en skarp gräns mellan bostäder och lokaler. Befintliga bostäder undantas från tvingande renoveringskrav – Sverige väljer minimiimplementering, motiverat av ett bestånd som redan är nästintill fossilfritt.

För lokalbyggnader är verkligheten en annan. Bindande MEPS-krav gäller: de 16 procent sämsta lokalbyggnaderna ska energieffektiviseras till 2030, de 26 procent sämsta till 2033. Boverket bedömer att omkring 31 000 lokalbyggnader berörs. En ny energiklassningsskala A–G träder i kraft, med toppklass A0 direkt kopplad till bankernas gröna finansieringsprodukter och EU:s taxonomi.

Spaningen: Byggnaden avgörs av sin svagaste länk – och det är sällan väggar och tak

EPBD klassificerar byggnaden som en enhet. Hela byggnaden får ett betyg – inte de enskilda lokalerna. Det innebär att en fastighetsägare med ett restaurangkök i bottenvåningen och kontor i resterande plan riskerar att hela fastigheten klassificeras utifrån den mest energikrävandeverksamheten.

En enskild hyresgäst kan alltså avgöra om din fastighet hamnar bland de 16 procent sämsta ilandet. Det juridiska ansvaret vilar på dig som ägare – inte på hyresgästen som orsakar problemet. Det ställer en fråga som branschen ännu inte har ett etablerat svar på: vad gör du medhyresavtal som aktivt motverkar din förmåga att uppfylla myndighetskraven?

 Driver EPBD en renodling av hyresgäster?

Det är vår starkaste spaning, och den är mer strukturell än spekulativ.

Varje gång ett hyresavtal löper ut ställs fastighetsägaren inför ett val som tidigare var neutralt men nu har regulatoriska och finansiella konsekvenser. Energiintensiva verksamheter – restauranger, gym, kylkedjelogistik – kommer gradvis att tryckas mot fastigheter anpassade för dessa ändamål. Kontors- och handelsfastigheter konsolideras kring hyresgäster varsenergifotavtryck är kompatibelt med ägarens åtaganden.

Det öppnar dessutom för en ny dimension i hyressättningen: en energieffektiv hyresgäst bidrar aktivt till att fastigheten håller sig inom MEPS-ramarna. Det är ett latent ekonomiskt värde som ännu inte syns i hyresnivåerna – men som rimligen borde göra det.

Marknadsvärdet splittras – redan nu

Energiprestanda är på väg att bli en fundamental värdedrivare. Fastigheter med hög energiklass attraherar institutionellt kapital, kvalificerar för gröna lån och är förstahandsvalet förhyresgäster med ESG-krav – green premium. Fastigheter i botten av skalan utan trovärdig plan möter hårdare kreditgivarkrav och sjunkande likviditet vid transaktion. I förlängningen: stranded assets. Det här skiftet väntar inte på 2030. Det sker nu, i takt med att banker, investerare och hyresgäster börjar prisa in risken.

NCM: Strategisk partner i omställningen

NCM arbetar med fastighetsägare och investerare som ser EPBD för vad det är – inte ett compliance-problem att delegera, utan ett strategiskt läge att agera i. Hur omvandlar du ett utmanat bestånd till en konkurrenskraftig tillgång? Hur strukturerar du hyresgästportföljen för att energiprestanda och affärsvärde samverkar? Vilka fastigheter bör utvecklas, omvandlas eller avyttras – och i vilken ordning?

Det är frågor som kräver fastighetsutvecklarkompetens, transaktionsförståelse och strategiskt tänkande i kombination. Det är vad vi tar med oss till bordet.

Välkommen att ta ett samtal med oss på NCM.

Baserat på: EU-direktiv 2024/1275 (EPBD), Boverkets remissförslag februari–mars 2026, Svefa Juridik, Fastighetstidningen, Förvaltarforum.