Övergivna kontor, tomma butikslokaler – och samtidigt brist på "rätt" bostäder. Regeringen har gett Boverket i uppdrag att se över byggreglerna för att förenkla konvertering av lokaler till bostäder. Frågan är: Kan lättnader i regelverket bli lösningen på en av våra samhällsutmaningar?

Sedan tidigt 2000-tal har runt sju procent av Sveriges nya bostäder uppstått genom ombyggnation av lokaler till hem. Framför allt i storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö har denna utveckling tagit fart. Men med pandemins effekter på lokalbehov och ett bostadstryck så växer behovet av att tänka om – och tänka nytt. Kan gamla kontorsbyggnader bli räddningen?

Nu har regeringen tagit ett första steg mot förändring. Boverket har fått i uppdrag att se över byggreglerna – men frågan är: Kommer lättade byggkrav att förenkla eller fortsätta försvåra?

De fyra största hindren för konvertering – varför är det så svårt?

Att förvandla kontor, butiker eller andra verksamhetslokaler till bostäder är en komplex och ofta kostsam process. Det är inte bara en fråga om att sätta upp väggar och dra in vatten – bakom varje möjlig lägenhet döljer sig ett omfattande regelverk som främst är utformat för nyproduktion. Plan- och bygglagen (PBL) samt Boverkets byggregler (BBR) sätter ramarna för vad som är tillåtet, men dessa regler tar sällan hänsyn till de tekniska och praktiska förutsättningarna i äldre byggnader. Resultatet? Konverteringar blir ofta både dyrt, tidskrävande och administrativt krångligt.

Här är de största utmaningarna som fastighetsägare brottas med i dag:

1. Dagsljuskrav – en skugga över potentialen

Ett av de mest avgörande hindren är dagsljuskravet. Många äldre kontorsbyggnader är byggda med djupa planlösningar som helt enkelt inte släpper in tillräckligt med naturligt ljus i byggnadens inre delar. Enligt dagens byggregler måste varje bostadsrum ha tillgång till dagsljus, vilket i praktiken ofta kräver stora fönsterytor. För att uppfylla dessa krav kan fastighetsägare behöva göra omfattande ingrepp i fasaden, något som kan vara både tekniskt komplicerat, dyrt och ibland till och med omöjligt på grund av byggnadens struktur eller kulturhistoriskt värde.

2. Bullerkrav – stadens ljud som kostsam barriär

Ett annat tungt regelverk gäller buller. Många kontorslokaler är belägna vid hårt trafikerade gator eller tågspår – platser där ljudnivåerna är betydligt högre än vad som är tillåtet för bostäder. Nuvarande krav på ljudisolering innebär ofta att hela fasader måste bytas ut eller att avancerade fönsterlösningar installeras. Det här är inte bara kostsamt utan det påverkar även byggprocessens längd och komplexitet, vilket i sin tur gör projekten mindre attraktiva att genomföra.

3. Tillgänglighetskrav – ideal möter verklighet

Bostäder måste enligt lag vara tillgängliga för alla, även personer med nedsatt rörelseförmåga. Det innebär bland annat att trösklar ska bort, dörrar ska vara breda nog för rullstolar och att hissar ska finnas. I många äldre byggnader saknas hiss, och trapphusen är för smala för att enkelt kunna byggas om. Kraven är förståeliga ur ett jämlikhetsperspektiv, men blir ibland ett oöverstigligt hinder i konverteringsprojekt där det fysiskt inte finns plats för de förändringar som krävs.

4. Energikrav – hållbarhet till vilket pris?

Moderna bostäder måste uppfylla höga krav på energieffektivitet och inomhusklimat. Men att installera energieffektiva ventilationssystem, isolering och värmeåtervinning i äldre kontorshus kräver ofta omfattande ingrepp – ibland så omfattande att kostnaderna överstiger värdet av bostaden som skapas. Här blir hållbarhetsambitionerna en paradox: vi vill återanvända byggnader av miljöskäl, men kraven tvingar oss att bygga om så mycket att vinsten går förlorad.

Regeringens uppdrag till Boverket: lättade byggkrav – är det en öppning för nya möjligheter?

I takt med att bostadsbristen ökar och efterfrågan på kontorslokaler minskar, blir det allt mer angeläget att hitta nya vägar för att använda redan existerande byggnader på ett smartare sätt. Ett avgörande steg i den riktningen togs när regeringen gav Boverket i uppdrag att se över byggkraven för ändring och ombyggnad. Syftet? Att sänka kostnaderna och förenkla processerna för att göra det möjligt att snabbare och mer effektivt omvandla lokaler till bostäder.

Boverket ska analysera hur dagens lagar och regler – främst Plan- och bygglagen (PBL) och Boverkets byggregler (BBR) – kan justeras för att bättre passa verkligheten i äldre byggnader. Det handlar inte om att tumma på säkerhet eller livskvalitet, utan om att skapa rimligare och mer flexibla regler som speglar byggnaders faktiska förutsättningar.

Möjliga områden för regeländringar:

Mjukare dagsljuskrav: En möjlig förändring är att tillåta mindre fönsterytor, alternativt att kombinera naturligt ljus med välplanerad artificiell belysning. Det skulle öppna upp för omvandling av byggnader som tidigare diskvalificerats på grund av ljusförhållanden.

Flexibilitet i bullerkraven: Istället för generella bullergränser kan framtida regler ta hänsyn till byggnadens läge, tekniska möjligheter och ombyggnadens omfattning. Kanske kan man acceptera något högre ljudnivåer om det inte påverkar boendekvaliteten påtagligt?

Anpassade tillgänglighetskrav: I vissa byggnader kan det vara tekniskt och ekonomiskt orimligt att uppfylla alla tillgänglighetskrav. En möjlig väg framåt är att införa lättnader i specifika fall – exempelvis när hissinstallation är praktiskt omöjlig – samtidigt som man säkerställer att bostäderna fungerar för så många som möjligt.

Rimligare energikrav: Det kan bli aktuellt att tillåta något högre energiförbrukning i konverterade byggnader än i nyproduktion, särskilt om det annars krävs så stora ombyggnationer att hela projektet inte längre är hållbart – varken ekonomiskt eller miljömässigt.

Vad innebär lättnaderna för fastighetsägare, byggaktörer – och bostadsmarknaden i stort?

Om Boverkets utredning leder till konkreta lättnader, och dessa godkänns av regeringen, kan det innebära en rad avgörande förändringar för både fastighetsägare, byggaktörer och kommuner. Effekterna sträcker sig längre än enbart förenklade bygglov, det handlar om att skapa helt nya förutsättningar för stadsutveckling.

Här är några av de viktigaste möjligheterna:

Fler bostäder på kortare tid:Konvertering av redan uppförda byggnader går ofta snabbare än nybyggnation, eftersom mycket av infrastrukturen redan finns på plats. Lägg till förenklade regler och resultatet kan bli ett kraftigt ökat bostadsutbud inom bara några år – särskilt i attraktiva men trångbodda stadskärnor.

Minskade kostnader för fastighetsägare:Färre tekniska hinder innebär att konverteringsprojekt blir mer ekonomiskt hållbara. Fastighetsägare får större incitament att ta tag i tomma lokaler istället för att låta dem stå oanvända, vilket också kan påverka stadsmiljön positivt.

Hållbar stadsutveckling:Att bygga nytt från grunden kräver stora mängder resurser, både i form av material och energi. Genom att istället omvandla redan befintliga byggnader till bostäder kan vi kraftigt minska klimatpåverkan. Det är återbruk i praktiken och ett steg mot mer cirkulär arkitektur.

Mer flexibla och levande stadsmiljöer:När kontorsytor byts ut mot bostäder skapas förutsättningar för nya dynamiska kvarter där människor både bor och arbetar. Särskilt i stadskärnor, där kontorslokaler ofta står tomma efter pandemin, kan detta ge nytt liv åt kvarter som tidigare stängdes ner efter kontorstid.

Slutsats – En mer dynamisk och hållbar bostadsmarknad är möjlig

Omvandling av lokaler till bostäder är redan en viktig del av bostadsförsörjningen i Sverige, men potentialen är långt större än vad dagens regelverk tillåter. Det handlar inte bara om kvadratmeter – det handlar om att skapa levande, trygga och hållbara stadsdelar för framtiden.

Genom att se över och justera regelverken – inte genom att sänka kraven, utan genom att anpassa dem – kan tusentals byggnader få nytt liv. För fastighetsägare innebär det nya affärsmöjligheter. För byggaktörer innebär det färre byråkratiska hinder med möjligheten att skapa fler bostäder som är anpassade efter det faktiska behovet och för invånarna att fler bostäder etableras där människor faktiskt vill bo. Förhoppningsvis i linje med både behov och betalningsviljan.

Slutrapporten från Boverket väntas i juni 2025. Den kan bli början på en ny era i svensk stadsutveckling. Frågan är: kommer politiken att våga släppa taget om gamla strukturer – och ta steget in i framtiden?